Die Heizkostenverordnung

Als Mieter oder Wohnungseigentümer erhalten Sie jedes Jahr eine detaillierte Abrechnung Ihrer Heiz- und Betriebskosten. Wie der individuelle Verbrauch ermittelt wird, welche Berechnungsschlüssel in Mietshäusern mit Zentralheizung angewendet werden müssen und weitere Grundlagen für die Abrechnung sind in der Heizkostenverordnung geregelt.

Inhalt der Heizkostenverordnung

Die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, so der ausführliche Titel (offizielle Abkürzung: HeizkostenV), gilt seit 1981 und wird im allgemeinen Sprachgebrauch nur Heizkostenverordnung genannt. Sie stellt die verbindliche Rechtsgrundlage für die Warmwasser- und Heizkostenabrechnungen in Wohnhäusern mit Zentralheizung dar.

Die Verordnung gilt sowohl für Mietverhältnisse als auch für Wohnungseigentum und legt wichtige Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter bzw. alle Parteien einer Eigentümergemeinschaft fest. Mit der Vorrangklausel in §2 ist gleich zu Beginn festgelegt, dass die Heizkostenverordnung nicht von anderen vertraglichen Bestimmungen (wie zum Beispiel abweichenden Vereinbarungen in Mietverträgen oder zwischen Wohnungseigentümern) außer Kraft gesetzt werden kann. Die einzige Ausnahme sind Gebäude mit maximal 2 Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird.

Die wichtigste Grundlage für die Abrechnung der Heizkosten ist in § 4 festgelegt. Dort wird der Hauseigentümer dazu verpflichtet, den jeweiligen Verbrauch aller Einzelparteien mit geeigneten Geräten zu erfassen. Nur so ist eine faire Abrechnung nach individuellem Verbrauch möglich.

Diese Paragrafen sollten Sie kennen

Auch wenn es nie schadet, sich mit Gesetzen vertraut zu machen, müssen Sie sich als Mieter oder Wohnungseigentümer nicht unbedingt mit dem gesamten Gesetzestext auseinandersetzen. Es reicht aus, wenn Sie den Inhalt der wichtigsten Paragrafen kennen und sich im Zweifelsfall daran orientieren können.

Eine zentrale Rolle spielen die Paragrafen 7 bis 9 der Heizkostenverordnung. Hier sind sämtliche Regeln und Formeln zur Kostenverteilung festgelegt. Das ist natürlich in erster Linie für Vermieter wichtig, doch auch als Empfänger der Abrechnung können Sie mit diesen Formeln überprüfen, ob die berechneten Beträge stimmen.

§ 7 der Heizkostenverordnung bezieht sich auf die Betriebskosten einer Heizungsanlage. Davon müssen mindestens 50 und maximal 70 Prozent nach dem tatsächlichen Wärmeverbrauch der Einzelparteien verteilt werden. Wie hoch der tatsächliche Prozentsatz ist, darf der Vermieter nicht selbst entscheiden – er richtet sich nach dem Zustand und der Dämmung der Leitungen. Die restlichen Kosten werden nach Wohnfläche oder Raumvolumen verteilt. Diese Regelung gilt auch für die Kosten von Wärmelieferung. Im Gesetz sind die Kostenarten exakt definiert:

  • Verbrauchte Brennstoffe und deren Lieferung
  • Betriebsstrom
  • Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
  • Einstellung und Prüfung durch Fachkraft
  • Immissionsschutzmessungen
  • Verbrauchserfassung
  • Eichung
  • Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse

In § 8 wird das Gleiche für Warmwasserversorgungsanlagen definiert. Auch hier gilt der Kostenverteilungsschlüssel von 50 bis 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch und die Verteilung der übrigen Kosten nach Wohn- oder Nutzfläche. Dabei fließen die Kosten folgender Faktoren mit ein:

  • Wassererwärmung
  • Wasserverbrauch
  • Grundgebühren und Zählermiete
  • Verwendung von Zwischenzählern
  • Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage
  • Betrieb einer hauseigenen Wasseraufbereitungsanlage einschließlich Aufbereitungsstoffe
  • Lieferung des Warmwassers und Betrieb der zugehörigen Anlagen

§ 9 der Heizkostenverordnung befasst sich schließlich mit der Kostenverteilung bei verbundenen Anlagen – das bedeutet, dass die Zentralheizung mit einer Anlage zur zentralen Warmwasserversorgung verbunden ist. Seit dem 31. Dezember 2013 ist gesetzlich vorgeschrieben, dass die Warmwasserkosten mit einem getrennten Zähler zu erfassen sind, um die Kostentrennung zu vereinfachen. Für besonders alte Anlagen, bei denen die Nachrüstung mit einem Zähler zu teuer wäre, werden komplexe Formeln zur Berechnung angewendet, die Sie bei Bedarf im Gesetzestext nachlesen können.

Als Ergänzung dazu sagt § 9a der Heizkostenverordnung, was passiert, wenn der exakte Verbrauch Ihrer Wohneinheit nicht festgestellt werden kann. Dazu kann es zum Beispiel kommen, wenn die Messgeräte zur exakten Verbrauchsermittlung ausfallen. In diesem Fall darf der Vermieter die Verbrauchswerte einer vergleichbaren Wohnung (in Größe und Bewohnerzahl) auf Ihre Wohnung übertragen und als Heizkostenzahlung verlangen.